Hausfinanzierung

Trautes Heim, Glück allein?

Was es bei Immobilienfinanzierungen zu beachten gilt

Die Schaffung des eigenen, trauten Heimes bildet für viele Deutsche noch immer einen Lebenstraum. Doch Wohnraum im Eigentum ist in manchen Regionen schon fast unerschwinglich geworden. Doch selbst dort, wo die Immobilienpreise sich noch im Rahmen bewegen, führt an der Aufnahme von Fremdkapital meist kein Weg vorbei. Dazu gibt es vielfältige Möglichkeiten, denen jedoch eines gemein ist: Bereits im Vorfeld muss sich der Finanzierungsnehmer umfassend darüber informieren, wie viel Fremdkapital er sich zu welchen Konditionen aufnehmen sollte, um dieses in weiteren Folge auch zurückzahlen zu können.

Kredit vs. Darlehen

Fremdes Geld für den Ankauf einer Wohnung oder eines Hauses kann beispielsweise durch einen Kredit oder ein Darlehen generiert werden. Oftmals werden die beiden Begriffe aus der Finanzwelt synonym verwendet, es gibt jedoch deutliche Unterschiede. In der Bau- und Immobilienfinanzierung kommen meist Darlehen zum Einsatz. Dahinter verbirgt sich eine langfristige Geldanlage in hohen Beiträgen. Das Darlehen selbst ist eine Unterkategorie eines Kredits. Der Begriff Kredit meint jede Form der Geldanleihe bzw. der Beschaffung von Fremdkapital. Ein Kredit wird in der Bankensprache mit einer kurz- oder mittelfristigen Geldanlage gleichgesetzt und kennzeichnet einen Zeitraum für die Tilgung von bis zu vier Jahren. Ein Darlehen verfügt über deutlich höhere Kreditbeträge mit einer Laufzeit von deutlich mehr als vier Jahren – für ein Immobiliendarlehen sind Laufzeiten von 25 oder gar 40 Jahren keine Seltenheit. Zudem werden Darlehen mit Sicherheiten, meist in der Form des Grundstückes bzw. der Liegenschaft, hinterlegt.

Niedrigzinspolitik verleitet zum Immobilienkauf

In Zeiten der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ist es für viele Personen interessant geworden, in Immobilien zu investieren. Allerdings sollte man sich von geringen Zinssätzen nicht allzu sehr von dem Umstand ablenken lassen, dass das aufgenommene Kapital inklusive Verzinsung über einen langen Zeitraum zurück zu zahlen ist. Und eine Entwicklung der Zinspolitik ist zwar vielleicht für einige Jahre absehbar, aber mit Sicherheit nicht für einige Jahrzehnte. Generell sollte man sich vor der Aufnahme eines Darlehens umfassend darüber Gedanken machen, welche Darlehenshöhe und Rückzahlungsmodalitäten für den Einzelnen überhaupt in Frage kommen. Von Vorteil ist es auf jeden Fall, wenn man mit vorhandenem Eigenkapital in das Projekt Wohnungs- bzw. Hauskauf oder in den Hausbau startet.

Optimale Zinsbindung als entscheidender Faktor

Relevant für den Darlehensnehmer ist auch die optimale Zinsbindung. Geldinstitute bieten heutzutage Zinsbindungsfristen von 10, 15, 30 oder sogar 40 Jahren an. Ist das Zinsniveau generell niedrig, wie es aktuell der Fall ist, ist eine lange Zinsbindungsfrist bei gleichzeitig geringem Spielraum bei der Gestaltung der Kreditraten empfehlenswert. In der Praxis sind die meisten Immobilienkredite auf eine bestimmte Zinsbindung mit Anschlussfinanzierung ausgelegt. Endet ein Darlehen nach der Zinsbindungsfrist und ist noch eine Tilgungssumme offen, so kann man sich für die Anschlussfinanzierung einen neuen Anbieter aussuchen, der bessere Konditionen anbietet. Die Bank selbst darf dann für den Wechsel des Kreditgebers nach Ablauf der Zinsbindung keine Gebühren verlangen. Bezahlt werden müssen lediglich die Gebühren der Übertragung der Grundschuld im Grundbuch. Diese Kosten sind allerdings überschaubar und in der Regel deutlich geringer als die Einsparungen durch einen Kreditwechsel.

Nach zehn Jahren darf gekündigt werden

Zudem gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei der Immobilienfinanzierung. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht in §489 Absatz 1 Nummer 2 vor, dass Darlehensnehmer nach zehn Jahren ein ordentliches Kündigungsrecht zusteht. Nimmt man davon Gebrauch, dann ist keine Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten. §489 BGB regelt darüber hinaus, dass das Darlehen komplett oder teilweise gekündigt werden darf. Eine teilweise Kündigung ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn eine größere Sonderzahlung geleistet werden kann, die über der vereinbarten jährlichen Sondertilgung im Darlehensvertrag liegt. Bei der Kündigung sind allerdings gewisse Feinheiten zu beachten: Diese darf erst zehn Jahre nach „dem vollständigen Empfang“ des Darlehens erfolgen. Bei Bauvorhaben tritt aber oftmals der Fall ein, dass sich die komplette Auszahlung der Darlehenssumme über einen Zeitraum von mehreren Monaten hinzieht. Darüber hinaus besteht eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Grundsätzlich erfolgen alle Berechnungen taggenau. Der Darlehensnehmer, der seine Finanzierung kündigen will, sollte zunächst einmal den genauen Vollauszahlungstermin recherchieren und sich den theoretischen Kündigungstermin von der bisherigen Bank schriftlich bestätigen lassen. In einem nächsten Schritt sollte man sich dann auf die Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung, darunter fallen auch Forward-Darlehen, begeben. Erst wenn die Anschlussfinanzierung feststeht, sollte das alte Darlehen, unter Beachtung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist, gekündigt werden. Experten raten sogar dazu, nicht nur sechs, sondern sieben Monate auf die Zehn-Jahres-Frist aufzuschlagen. Damit bleibt genügend zeitlicher Spielraum für die Darlehensgenehmigung der neuen Bank.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Wählt ein Darlehensnehmer bei einer Immobilienfinanzierung einen Vertrag mit kurzer Laufzeit, dann ist in der Regel noch eine Restschuld offen. Diese Restschuld kann meist nicht auf einmal beglichen werden, somit ist eine Anschlussfinanzierung unausweichlich. Eine Möglichkeit bilden hier sogenannte Forward-Darlehen. Bei dieser Finanzierungsform kann sich der Darlehensnehmer aktuelle Finanzierungskonditionen für ein Darlehen, das erst in Zukunft startet, garantieren lassen – das Ganze für fünf Jahre im Voraus und im Einzelfall sogar bis zu 66 Monaten. Und so funktioniert es: Der Darlehensnehmer unterschreibt bereits heute einen Darlehensvertrag und sichert sich somit die heutigen günstigen Finanzierungskonditionen. Diese bleiben auch für den Fall bestehen, dass die Zinssätze in Zukunft wieder steigen sollten. Dieses Darlehen kann auch erst in einigen Jahren abgerufen werden. Für jeden Monat Wartezeit verlangt das Finanzierungsinstitut naturgemäß einen Aufschlag: Üblich sind in der Gegenwart Zinsaufschläge von 0,02 bis 0,04 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit.

„Echte“ und „unechte“ Forward-Darlehen

Generell kann man Forward-Darlehen in „echte“ und „unechte“ Darlehen unterscheiden. Der wesentliche Unterschied liegt dabei in der Zinsbindung. Beim sogenannten „echten“ Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsfrist erst mit der Auszahlung des Darlehens. Beim „unechten“ Forward-Darlehen läuft die Zinsbindung bereits mit Vertragsabschluss an. In diesem Fall wird die Zeitspanne bis zur Auszahlung des „unechten“ Darlehens als bereitstellungszinsfreie Zeit bezeichnet. Ein „unechtes“ Forward-Darlehen kann bis zu einer Vorlaufzeit von 12 Monaten ausgegeben werden. Die Darlehensnehmer sind damit gut beraten, da der Zinsaufschlag in Relation zu einem „normalen“ Darlehen günstiger ausfällt. Das „normale“ Darlehen wiederum birgt den Vorteil, dass die Darlehensnehmer die volle Laufzeit der Sollzinsbindung zur Tilgung des Darlehens ausnutzen können und damit die Zinssicherheit über einen längeren Zeitraum besteht. Zudem ist es oftmals der Fall, dass manche Banken auch bei einem „echten“ Forward-Darlehen für einen gewissen Zeitraum auf den Zinsaufschlag verzichten.

Umschuldung kostet rund 0,17 Prozent der Restschuld

Für manchen Darlehensnehmer erscheint ein Forward-Darlehen also durchaus lukrativ, aber Achtung: Vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist ist eine Kündigung des bestehenden Darlehens nur mit Zustimmung des Finanzinstituts möglich. Diese kann auf dem Kulanzweg der Kündigung zustimmen – erfolgt die Zustimmung, darf sie allerdings ihren Schaden frei berechnen und vom Kunden ersetzen lassen. „Läuft der bisherige Kredit noch weniger als drei Jahre, ist ein Forward-Darlehen oft günstiger als die Kündigung“, erklärt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. Natürlich fallen im Rahmen der Umschuldung Kosten, vorrangig für das Grundbuchamt und den Notar, an. Max Herbst nennt in diesem Zusammenhang eine Faustformel: Die Umschuldung kostet rund 0,17 Prozent der Restschuld.

Wann (zwischen-)getilgt werden kann

Darlehensnehmer haben, soweit vertraglich vereinbart, auch die Möglichkeit einer Sondertilgung, um die Restschuld zu minimieren und dadurch auch die Zinskosten zu reduzieren. Im Normalfall werden bei Baufinanzierungen zu Beginn der Rückzahlung höhere Zinsanteile fällig. Im weiteren Verlauf wird dann der Tilgungsanteil an den Raten höher. Mit einer Sondertilgung kann man die Restschuld verringern. Üblicherweise wird bei Baufinanzierungen eine Sollzinsbindung über die gesamte Darlehens-Laufzeit vereinbart. Mit Sondertilgungen kann der Darlehensnehmer die Zinszahlungen planbar verringern. Bei einer gleichbleibenden Ratenhöhe ist die Finanzierung mit Sondertilgungen rascher abgeschlossen. Es gilt die Faustformel: Je höher ein Darlehen verzinst ist, desto lohnender sind Sondertilgungen. Der einzige Nachteil von Sondertilgungen tritt dann ein, wenn das Finanzinstitut spezielle Zusatzzinsen für die Einräumung eines Sondertilgungsrechtes verlangt. Selbst ein geringer Zusatzzins von angenommen 0,1 Prozent kann bis zum Ablauf der 10-jährigen Zinsbindung Zusatzkosten von mehreren 1.000 Euro mit sich bringen.

Auch die Bank kann kündigen

Immobilienfinanzierungen können auch durch das Finanzinstitut gekündigt werden, allerdings nur dann, wenn Teilzahlungen ausständig sind. Das mit 1. Januar 2008 in Kraft getretene Risikobegrenzungsgesetz sieht vor, dass eine Kündigung der Immobilienfinanzierung gemäß §503 BGB nur dann möglich ist, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise und mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrages des Darlehens säumig ist. Bei einem angenommenen Darlehen von 100.000 Euro entsprechen 2,5 Prozent 2.500 Euro. Bei einem typischen Bauspardarlehen mit 5 Prozent Zinsen und 1 Prozent Tilgung führt die gesetzliche Regelung dazu, dass der Darlehensnehmer fünf Monate keine Zahlung leisten kann, ohne dass das Finanzinstitut die Finanzierung kündigen kann.

Eigenkapital ist wichtig

Wie bereits betont, ist es wichtig, in einen Immobilienankauf auch einen gesunden Anteil an Eigenkapital einfließen zu lassen. Zum Eigenkapital zählen Wertanlagen, aber auch Grundstücke und Bargeld. Prinzipiell setzt sich ein Immobilienkauf aus Eigen- und Fremdkapital zusammen. Vor der Bewilligung eines Darlehens verlangt das Finanzinstitut eine Aufstellung der finanziellen Mittel. Naturgemäß ist es von Vorteil, wenn ein höherer Anteil an Eigenkapital in ein Kaufvorhaben eingebracht werden kann. Generell raten Experten zu einer Eigenkapitalquote zwischen 15 und 40 Prozent. Es werden den Kaufwilligen zwar auch 100-Prozent-Finanzierungen ohne Eigenkapital angeboten, allerdings ist diese Darlehensform meist mit höheren Zinsen verbunden. Zudem wird eine Vollfinanzierung nur in den seltensten Fällen bewilligt.

Bausparverträge nicht vorzeitig auflösen

Zum Eigenkapital zählen zunächst einmal die Ersparnisse. Darunter werden sowohl Bargeld als auch sichere Wertanlagen und Kapitalanlagen, die Wertschwankungen unterliegen, verstanden. Es erscheint sinnvoll, die letztgenannte Gruppe nur mit einem Risikoabschlag im Rahmen des Immobilienerwerbs zu berücksichtigen. Zum Eigenkapital zählen auch Geldmittel, die von Verwandten oder Bekannten lukriert werden können. Und natürlich sind auch Grundstücke, die im Besitz des Darlehensnehmers stehen, Bestandteil des Eigenkapitals. Daneben sind auch Anlagen wie Lebensversicherungen und Bausparverträge, die erst zu einem späteren Zeitpunkt abrufbar sind, relevant. Allerdings empfiehlt es sich, Bausparverträge nicht vorzeitig aufzulösen, da in diesem Fall die Sparzinsen nachträglich auf 0,5 bis 1 Prozent reduziert werden, keine Auszahlung der staatliche Prämie erfolgt und die Bausparkasse einen Verwaltungskostenbeitrag einbehält. Zudem darf nicht vergessen werden, sich für spontan anfallende Kosten im Alltag einen Sicherheitspuffer von drei Monatsgehältern zurückzulegen.

Neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Seit 2016 gilt in Deutschland die Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Die Einführung folgte EU-Vorgaben und soll verhindern, dass sich Immobilienkäufer oder Bauherren bei der Immobilienfinanzierung finanziell übernehmen. Gleichzeitig wurden mit der Einführung der neuen Richtlinie die Verbraucherrechte bei der Vergabe von Immobiliendarlehen gestärkt. Besserer Verbraucherschutz meint zunächst einmal die Vorgabe, dass Banken umfassender als zuvor über die Risiken von Darlehen aufklären müssen. Das Finanzinstitut muss alle Klauseln im Kreditvertrag schlüssig erläutern. Wird dies nicht getan, kann es dafür haftbar gemacht werden. Wenn ein Darlehensnehmer, der in Zahlungsschwierigkeiten gerät, nachweisen kann, dass er ein Darlehen bekommen hat, das er bei sorgfältiger Kreditwürdigkeitsprüfung nicht erhalten hätte, muss er der Bank nur die Refinanzierungskosten und nicht den vereinbarten Zinssatz zahlen. Außerdem darf der Darlehensnehmer in diesem Fall den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Verschärfte Kriterien

Die genannten Vorteile für den Konsumenten führen allerdings auch dazu, dass die Finanzinstitute noch sorgfältiger klären müssen, ob ein potenzieller Darlehensnehmer in der Lage sein wird, das Darlehen auch zu begleichen. Konkret bedeutet das, dass die Rückzahlung des Darlehens über die gesamte Laufzeit wahrscheinlich sein. Zwar gab es schon vor Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine Bonitätsklärung, neu ist allerdings der Umfang dieser Prüfung. Dem Finanzinstitut müssen zahlreiche Dokumente, wie Gehaltsnachweise, der jüngste Einkommenssteuerbescheid, die aktuelle Renteninformation, Selbstauskunft, Nachweise weiterer Darlehensverpflichtungen, Nachweise zu Unterhaltsleistungen oder Unterlagen zum finanzierenden Objekt vorgelegt werden. Die Bonitätsprüfung umfasst nicht nur die Schuldentragfähigkeit während der ersten Zinsbindung, sondern die Bank bzw. das Finanzinstitut rechnet in der Regel bereits die Anschlussfinanzierung unter „erschwerten Bedingungen“ durch. Manche Darlehensgeber führen in diesem Fall Berechnungen mit einer zweiprozentigen Erhöhung der Zinsen im Rahmen der Anschlussfinanzierung durch.

Sinnvolle Anpassungen 2017

Da im ersten Jahr der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie massive Kritik an den Kriterien Einzug gehalten hatte, wurde die Richtlinie bereits 2017 entscheidend gelockert. Damit fielen Nachteile für Familien, Selbstständige und ältere Darlehensnehmer weg. Bei der Lockerung 2017 wurde außerdem festgelegt, dass der Immobilienwert bei der Einschätzung der Kreditwürdigkeit als maßgebliches Kriterium für die Kreditvergabe herangezogen werden darf. Zuvor stellte der Immobilienwert kein relevantes Kriterium dar. Des Weiteren gilt nun, dass bei Darlehen, die der Sanierung oder dem Umbau einer Immobilie dienen, ausschließlich der Immobilienwert eine Rolle spielt. Dies setzt allerdings voraus, dass der Objektwert nach der Maßnahme höher ist als die Sanierungs- oder Umbaukosten. Und schließlich die wichtigste Entschärfung: Seit der Änderung 2017 ist bei der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung keine erneute Bonitätsprüfung vorgesehen.

 

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.